Terremoto en Colombia: Reclamar Seguros en Copropiedades para Reconstrucción

El reciente sismo de 6.6 grados en la escala de Richter que sacudió Colombia, con epicentro en la Mesa de los Santos y una profundidad de 161 kilómetros, ha reavivado una serie de interrogantes cruciales para propietarios y administradores de inmuebles. Los daños materiales resultantes, particularmente en edificaciones bajo régimen de propiedad horizontal, exigen un análisis detallado de las herramientas jurídicas disponibles para la reclamación de seguros y la toma de decisiones sobre su reconstrucción.

La coyuntura subraya la importancia de una gestión proactiva en materia de seguros, donde la prevención y el conocimiento de las pólizas son determinantes para mitigar el impacto económico de un desastre natural. El régimen de propiedad horizontal, fundamental en el urbanismo colombiano, establece pautas específicas que difieren de las propiedades individuales, generando dudas sobre responsabilidades y coberturas.

Marco Legal y Responsabilidades en Propiedad Horizontal

La Ley 675 de 2001 es el pilar legal que rige las copropiedades en Colombia, estableciendo en su artículo 15 la obligación de las edificaciones o conjuntos de asegurar los bienes comunes. Este seguro debe cubrir el valor de reconstrucción del inmueble, lo que implica considerar no solo la estructura física, sino también los costos de mano de obra, materiales, impuestos e imprevistos necesarios para restaurar la propiedad a su estado original.

Es fundamental que los administradores y consejos de administración evalúen detenidamente los términos de las pólizas. Dos conceptos clave que pueden afectar significativamente la indemnización son el «infraseguro» y el «deducible por terremoto».

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Infraseguro: Un Riesgo Latente

El infraseguro ocurre cuando el valor asegurado de la propiedad es inferior a su valor real de reconstrucción. Según el artículo 1102 del Código de Comercio, si una copropiedad incurre en infraseguro, el asegurado (es decir, la copropiedad) se convierte en su propio asegurador por la diferencia entre el valor asegurable y el valor efectivamente asegurado. Esto significa que la compañía de seguros solo indemnizará una parte proporcional del daño, dejando a los propietarios con la carga de cubrir la diferencia.

Para evitar esta situación, es indispensable que las pólizas se actualicen periódicamente para reflejar el costo actual de reconstrucción, que puede variar debido a la inflación, los precios de materiales y la mano de obra.

El Deducible en Caso de Siniestro por Terremoto

La mayoría de las pólizas de seguros incluyen un deducible para el amparo de terremoto, el cual generalmente se calcula como un porcentaje sobre el valor asegurado de la copropiedad (o sea, su valor de reconstrucción). Esto implica que, ante un siniestro, la copropiedad deberá asumir una porción inicial de los costos de reparación antes de que la aseguradora comience a cubrir el resto.

Las copropiedades deben evaluar si el costo estimado de los daños supera este deducible. Si los daños son menores al deducible, la indemnización no procederá y será la copropiedad la que asuma la totalidad de la pérdida. Es una consideración importante al momento de contratar la póliza, ya que algunas aseguradoras estatales ofrecen deducibles sobre el valor de la pérdida, lo que podría resultar más favorable en ciertos escenarios.

Acciones y Consideraciones Post-Sismo

Una vez ocurrido el evento sísmico, la comunidad de la propiedad horizontal debe seguir pasos específicos para gestionar la situación:

Evaluación Técnica: Realizar una evaluación técnica profesional de los daños por parte de ingenieros o arquitectos para determinar la habitabilidad y la magnitud de las reparaciones necesarias.
Notificación a la Aseguradora: Notificar a la compañía de seguros a la mayor brevedad posible, siguiendo los protocolos establecidos en la póliza.
Documentación: Recopilar toda la documentación relevante, incluyendo el contrato de seguro, actas de la asamblea que aprueban el seguro, informes de daños y cualquier otra evidencia.
Asamblea Extraordinaria: Convocar a la asamblea de propietarios para informar sobre los daños, las opciones de reparación o reconstrucción, y las implicaciones financieras. La decisión de reconstruir una propiedad horizontal debe ser aprobada por una mayoría calificada de la asamblea, usualmente dos tercios del coeficiente de copropiedad.
Indemnización: Si procede la indemnización, esta se repartirá entre los propietarios según su coeficiente de copropiedad, conforme a lo establecido en la Ley 675 de 2001.

Contexto Colombiano: Vulnerabilidad y Adaptación

Colombia, por su ubicación geográfica, es un país sísmicamente activo. La interacción de las placas tectónicas Nazca, Caribe y Sudamericana genera una constante actividad telúrica, particularmente en la zona andina y el suroccidente del país, incluyendo departamentos como el Valle del Cauca, Cauca (Popayán) y Nariño. Ciudades como Popayán tienen una historia de devastadores terremotos, lo que ha impulsado la implementación de normativas de construcción sismorresistente. Sin embargo, una gran parte de la infraestructura existente data de períodos anteriores a la adopción de estas normas modernas, lo que aumenta la vulnerabilidad de muchas edificaciones. La experiencia de cada sismo, como el reciente, refuerza la necesidad de una cultura de prevención y una revisión constante de las políticas de seguros y los planes de emergencia, adaptándose a la realidad constructiva y geológica del país para proteger el patrimonio de sus ciudadanos.

Impacto en Propietarios, Deudores y Arrendatarios

El terremoto también plantea situaciones particulares para otros actores:

Créditos Hipotecarios: Las viviendas con crédito hipotecario suelen tener un seguro obligatorio contra terremotos. Los propietarios deben verificar las condiciones de estas pólizas, que generalmente cubren el valor comercial del inmueble y los bienes comunes.
Arrendamiento: Si un inmueble arrendado queda inhabitable a causa del sismo, el contrato de arrendamiento puede ser terminado por fuerza mayor, liberando a ambas partes de sus obligaciones.
Subsidios: Para acceder a posibles ayudas o subsidios gubernamentales, es indispensable que los afectados se registren en el censo de damnificados establecido por las autoridades.

La comprensión de estas herramientas y responsabilidades legales es esencial para que las comunidades de propiedad horizontal en Colombia puedan enfrentar y recuperarse de manera efectiva de los impactos de un evento sísmico, garantizando la protección de su patrimonio colectivo.