Reconstrucción post-terremoto: sector constructor ante un desafío doble

Medellín, Colombia – La magnitud del terremoto del pasado 10 de agosto ha dejado al descubierto no solo la vulnerabilidad de miles de viviendas, sino también el delicado estado del sector constructor en Colombia. Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), presentó en la apertura de Expocamacol un diagnóstico que revela un gremio afectado por años de contracción, pero ahora ante un desafío sin precedentes: la reconstrucción de más de 200.000 inmuebles.

De acuerdo con las estimaciones de Camacol, será necesario reconstruir más de 30.000 viviendas y reparar más de 170.000, una tarea que, si bien representa una inyección de actividad para el sector, llega en un momento de fragilidad económica para las empresas del ramo.

La delicada situación previa del sector constructor

El sismo impactó un sector que, según Herrera, venía «sobreviviendo» los últimos cuatro años. Tras casi dos décadas de crecimiento sostenido —interrumpido únicamente por la pandemia de 2020—, el mercado de vivienda empezó a mostrar signos de deterioro desde el segundo semestre de 2022. Esta tendencia ha sido atribuida a varios factores:

El deterioro de las condiciones macroeconómicas, caracterizado por una inflación elevada y una desaceleración de la producción nacional.
Cambios y el desmonte gradual de algunas políticas de vivienda que habían impulsado el mercado.

Las cifras expuestas por el presidente de Camacol son contundentes: las ventas de vivienda acumulan 24 meses consecutivos de caídas, y las iniciaciones de nuevos proyectos completan 34 meses de contracción, situándose en uno de los niveles más bajos de los últimos 15 años, con menos de 110.000 unidades iniciadas en el último año. La vivienda de interés social (VIS), por ejemplo, ha registrado 39 meses de caída en sus iniciaciones.

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Un tejido empresarial debilitado y costos en ascenso

La crisis ha tenido consecuencias directas en la estructura del sector. Más de 400 empresas dedicadas al desarrollo de vivienda han cesado operaciones en los últimos cuatro años. A esto se suma la drástica reducción de la rentabilidad: datos de la Superintendencia de Sociedades, citados por Herrera, indican que el 51% de las empresas de construcción residencial operan con márgenes inferiores al 2,5%, y el 63% no supera el 5% de margen. «Hoy somos menos, con márgenes menores, con una actividad estancada y con un escenario de costos muy empinado”, enfatizó el líder gremial.

Otro desafío crítico es el aumento de los costos de producción de vivienda. Camacol señaló que, de haber mantenido la tendencia histórica desde 2014, el incremento acumulado habría sido del 46%; sin embargo, los costos actuales casi duplican esa trayectoria. La presión se aceleró desde la segunda mitad de 2022, impulsada por factores como:

El incremento del salario mínimo, dado que la construcción es una industria intensiva en mano de obra.
El comportamiento al alza de los precios de ciertos insumos clave.
Políticas arancelarias y comerciales que han afectado directamente los costos de producción, particularmente el caso del acero.
Algunas decisiones vinculadas con la transición energética que han generado mayores costos para empresas productoras de materiales en Colombia.

Ante este panorama, Herrera instó a revisar el régimen arancelario de determinadas partidas que tienen un impacto directo en los costos de construcción.

La oportunidad de la reconstrucción y el plan de Camacol

A pesar de la magnitud de la tragedia, Guillermo Herrera ve en el proceso de reconstrucción una oportunidad para revitalizar la actividad del sector y “recuperar el norte de la construcción en Colombia”. No obstante, advirtió que la reactivación no puede planificarse exclusivamente desde Bogotá, sino que debe involucrar activamente a los empresarios de las regiones, quienes poseen el conocimiento específico de sus territorios.

Camacol ha presentado al Gobierno Nacional un plan de reconstrucción integral que busca articular diversos componentes:

Subsidios diferenciados y flexibilización: Ampliar y flexibilizar los subsidios de vivienda para que cada hogar reciba una solución acorde a sus ingresos y al nivel de afectación (reparación, reforzamiento, reconstrucción o reasentamiento). Se propone, además, revisar las restricciones que impiden a hogares que ya recibieron subsidios acceder nuevamente a estas ayudas.
Crédito y participación privada: Impulsar líneas de crédito específicas y definir los mecanismos para una participación efectiva y viable del sector privado.
Habilitación de suelo y agilización de trámites: Habilitar rápidamente suelo para reasentamientos y alojamientos transitorios, y agilizar licencias urbanísticas, procesos de construcción y demolición, así como modificaciones a los planes de ordenamiento territorial.
Reducción de costos e insumos: Establecer un banco nacional de materiales con redes regionales para organizar la oferta y facilitar su distribución en las zonas afectadas. Complementariamente, se plantea la revisión de aranceles de insumos.

Como parte de una segunda fase, el Gobierno ha solicitado al gremio identificar proyectos de vivienda VIS disponibles para los damnificados, incluyendo unidades terminadas sin vender y proyectos con plazos de entrega de entre 12 y 36 meses. Sin embargo, la oferta es limitada en algunos departamentos; por ejemplo, en Quindío no supera las 120 unidades, mientras que entre Risaralda y Valle del Cauca se estima una oferta potencial de más de 4.000 viviendas.

Contexto geográfico y social en Colombia

El suroccidente colombiano, que incluye departamentos como Valle del Cauca, Cauca (Popayán) y Nariño, es una región históricamente vulnerable a fenómenos sísmicos debido a su ubicación geográfica en el Cinturón de Fuego del Pacífico y la presencia de diversas fallas geológicas activas. Esta realidad ha llevado a que las normas de construcción en estas zonas, especialmente en ciudades como Cali o Popayán, sean más exigentes en cuanto a resistencia sísmica. Sin embargo, una parte significativa del parque habitacional, particularmente en áreas rurales o asentamientos informales, no cumple con estos estándares, exacerbando los riesgos ante eventos telúricos. La reconstrucción no solo implica la tarea de edificar, sino también una oportunidad para fortalecer la resiliencia estructural y social en una región que ha enfrentado históricamente no solo desastres naturales, sino también complejos desafíos sociales y económicos, incluyendo conflictos armados y disparidades en el acceso a servicios básicos y vivienda digna.

La tarea de reconstrucción se perfila como un doble desafío: atender la emergencia humanitaria y material inmediata, y al mismo tiempo, reactivar un sector económico crucial que venía experimentando una contracción prolongada. La propuesta de Camacol busca ser un motor para ambos frentes, con la esperanza de que la inversión en vivienda se traduzca no solo en techos para los damnificados, sino también en el renacer de la industria constructora nacional.