Medellín dispara valor de vivienda usada y arriendos; nueva cae

Medellín se consolida como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos y costosos de Colombia, con una notable revalorización de la vivienda usada y un incremento constante en los cánones de arriendo. Esta tendencia se observa en un contexto nacional donde las ventas de proyectos nuevos experimentan una desaceleración, según un reciente informe presentado por Ciencuadras y El Libertador.

Medellín: Epicentro de la demanda inmobiliaria y altos precios

La capital antioqueña concentra una significativa proporción de la demanda nacional por apartamentos en alquiler y destaca por tener el metro cuadrado más caro del país en vivienda usada. Un apartamento de segunda mano en Medellín alcanza un precio promedio de 871 millones de pesos, superando a ciudades como Bogotá (817 millones de pesos) y Cali (491 millones de pesos).

La disparidad de precios se acentúa al analizar el valor por metro cuadrado: 6,47 millones de pesos en Medellín, frente a 5,97 millones de pesos en Bogotá y 4,61 millones de pesos en Cali. Esta diferencia subraya el posicionamiento de Medellín como un mercado de alta cotización.

En el segmento de casas usadas, la tendencia se mantiene. Aunque Medellín representa un 10,02% de las búsquedas nacionales, su precio promedio asciende a 1.538 millones de pesos, el más elevado entre las principales ciudades analizadas, con un valor por metro cuadrado de 5,31 millones de pesos.

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Mercado de arriendos: Liderazgo en demanda y costos

El territorio antioqueño ocupa el primer lugar nacional en demanda de apartamentos para arriendo, acumulando el 28,11% de las búsquedas registradas por Ciencuadras durante el segundo trimestre de 2026. El canon promedio para un apartamento en Medellín se sitúa en 4,92 millones de pesos mensuales, para un área promedio de 110,9 metros cuadrados. Esta cifra contrasta con Bogotá, que, a pesar de concentrar el 22,83% de las búsquedas, presenta un canon promedio de 3,76 millones de pesos.

En el mercado de arriendo de casas, Medellín también encabeza las preferencias, con el 37,46% de las búsquedas nacionales, muy por encima de Cali (15,58%) y Bogotá (10,20%). El canon promedio para una casa en Medellín alcanza los 9,6 millones de pesos. Los cánones de arriendo en la ciudad han mostrado un crecimiento significativo entre junio de 2025 y junio de 2026, con un aumento del 8,7% para apartamentos y del 7,4% para casas, superando el IPC de 5,8% registrado a mayo.

Contraste con la vivienda nueva: Caída en ventas

Mientras la vivienda usada y los arriendos fortalecen su posición, el mercado de vivienda nueva en Medellín experimenta una desaceleración. Durante el primer semestre de 2026, se comercializaron 8.596 unidades en la ciudad, lo que representa una caída del 15% en comparación con el mismo periodo de 2025 (10.054 unidades).

Esta disminución es superior a la observada en Bogotá y sus municipios aledaños (8%) y en Bucaramanga (9%). Cali y Barranquilla registraron caídas del 19% y 21% respectivamente. A nivel nacional, la venta de vivienda nueva cayó un 8,3% en el primer semestre, con la Vivienda de Interés Social (VIS) resistiendo mejor (caída del 2,1%) que la No VIS (contracción del 16,1%).

Razones detrás de la dinámica del mercado

Una de las principales causas de este comportamiento bimodal radica en la escasez de vivienda nueva terminada. Actualmente, solo el 5,7% de la oferta nacional se encuentra lista para entrega, equivalente a 8.233 unidades. Esta situación empuja a los compradores con necesidades de reubicación inmediata hacia el mercado de segunda mano.

Mauricio Torres Romero, gerente general de Ciencuadras, enfatiza que «la vivienda usada ofrece entrega inmediata, espacios generalmente más amplios y precios por metro cuadrado competitivos frente a la vivienda nueva». Los apartamentos concentran el 71,45% de las búsquedas de compra de vivienda usada, mientras las casas representan el 25,26%.

Contexto socioeconómico y proyecciones

La dinámica inmobiliaria en Medellín no puede desligarse de su creciente atractivo turístico y de inversión. La ciudad ha experimentado un auge en la llegada de visitantes nacionales y extranjeros, muchos de los cuales buscan propiedades tanto para residencia temporal como permanente, o para inversión en el creciente sector de alquileres turísticos. Este fenómeno, si bien dinamiza la economía local, ejerce presión sobre el mercado de vivienda, contribuyendo al alza de precios y cánones de arriendo.

A esto se suman factores macroeconómicos que inciden en el sector. La inflación, que a mayo de 2026 era del 5,8%, y el aumento de los costos de construcción (6,3%) impactan directamente la viabilidad de nuevos proyectos. Además, la tasa de intervención del Banco de la República, fijada en 12% en julio, encarece el acceso al crédito hipotecario, lo que desincentiva la compra de vivienda nueva y reorienta la demanda hacia opciones usadas o de arriendo.

A pesar de estos desafíos, el mercado inmobiliario colombiano movilizó 146.899 viviendas nuevas por 51 billones de pesos entre julio de 2025 y junio de 2026, una cifra calificada como récord. Esto sugiere que el interés por la propiedad raíz persiste, aunque bajo condiciones cambiantes.

Las proyecciones futuras sugieren posibles cambios en las condiciones de financiación, como la propuesta de créditos hipotecarios a 30 años con tasas reales del 2% efectivo anual, así como el aporte de recursos de entidades como el BID y la CAF para impulsar la construcción y financiar proyectos de Vivienda de Interés Social Verde. El mercado de inmuebles comerciales y corporativos también muestra una recuperación, con aumentos en los cánones de arriendo de oficinas (7,7%), bodegas (7%) y locales comerciales (5,6%) a nivel nacional, y cifras similares para Medellín.

En definitiva, Medellín presenta un mercado inmobiliario con dos velocidades: una vivienda nueva en declive y un sector de vivienda usada y arriendos en auge, caracterizado por una fuerte demanda y precios crecientes.